Строить не метры площади, а среду обитания
На выходе из кризиса строительная отрасль в России будет вынуждена изменить свои принципы
Санкционный кризис ударил по всей российской экономике и, не в последнюю очередь, по её флагманской отрасли — девелопменту. Всё более бедное население, всё более проблемная ипотека, уход с рынка множества производителей стройматериалов и прочие вестники апокалипсиса могут стать для российских строителей идеальным штормом, который переживут не все.
Но не только внешние факторы стали причиной всех бед девелоперских компаний. Многие выработанные ими подходы к работе уже давно превратились в мину замедленного действия, которая рано или поздно должна взорваться. И для того, чтобы это понять, следует внимательно изучить историю развития строительного рынка в России.
Бездушные микрорайоны
Российская строительная отрасль унаследовала многие подходы в своей работе от советской с поправкой на утрату масштаба и капитализм. Огромные строительно-монтажные управления, индустриальный подход к строительству жилья, типовые проекты и далёкие от реалий настоящей жизни СНИПы и ГОСТы стали теми факторами, который сформировали облик российских городов.
Основной градостроительной единицей стал микрорайон. То есть, совокупность отдельно стоящих безликих домов, где люди должны лишь спать по ночам, а всё остальное время проводить на работе, учёбе или культурно-спортивных мероприятиях.
Микрорайонное планирование городов породило ежедневную маятниковую миграцию. В советские годы это стало причиной перегруженности общественного транспорта, а потом, по мере автомобилизации населения, бесконечные заторы на дорогах и попытки расшить их через расширение автотрасс в ущерб велопешеходным дорожкам и зелёным насаждениям.
Внутри самих микрорайонов имелся стандартный набор в виде детских площадок, регламентированного количества зелёных насаждений, парковок и всего прочего. На определённое число жителей строились детские сады, школы, поликлиники и другие социальные учреждения.
После перехода на рыночные рельсы многие российские застройщики взяли всё худшее из советской системы, но сделали ещё хуже. Они занимались уплотнительной застройкой микрорайонов, превращая относительно зелёные дворы в настоящие бетонные мешки. Детских площадок становилось всё меньше, а площадь парковок всё заметнее росла.
Что касается детских садов, школ и поликлиник, то девелоперам было невыгодно строить их за своё счёт: квадратные метры в социальных учреждениях не продашь. А у государственных и муниципальных органов зачастую не было ни средств, ни желания нести вместо застройщиков социальную нагрузку.
Там, где микрорайоны возводились уже в новом веке, было ещё хуже. Лишь формально, да и то не всегда, соблюдая необходимые нормы, застройщики возводили настоящие человейники. Штакетник из совершенно одинаковых домов, между которыми — лишь пустыри и парковки. Места, по сути, непригодные для полноценной жизни человека.
Особенно сильно пострадали города, которые продолжают притягивать население со всей России. Москва, Санкт-Петербург, многие миллионники, а также ряд городов поменьше на юге страны обросли новыми, но тут же начавшими деградировать многоэтажными гетто.
Такие микрорайоны строились лишь с одной целью: получить максимальную выгоду при минимальных затратах. А небогатые россияне смотрели лишь на ценник, не задумываясь о том, как здесь будут жить они, их дети и внуки.
Постсоветские микрорайоны — это территория абсолютного отчуждения. Люди приезжают туда только чтобы переночевать, ведь больше там делать совершенно нечего. Зачастую даже соседи по площадке не знают друг друга и не здороваются. Отсутствие необходимой инфраструктуры и продуманного благоустройства, экономия на качестве и эстетике превратили эти места в опасные для жизни территории.
Одним из таких новых гетто стала бывшая деревня Кудрово под Санкт-Петербургом. Формально сейчас это быстрорастущий город в ленинградской области, главным преимуществом которого стала близость к Северной Столице и к станции метро. На деле Кудрово давно уже превратился в петербургский микрорайон с населением в несколько сотен тысяч человек. Хотя ещё в 2010 году это была настоящая деревня с деревянными избами и населением в 137 жителей.
Особое расположение, наличие огромного торгового центра Мега и прочие благоприятные факторы могли превратить Курдово в настоящий оазис. Изначально даже планировалось, что здесь будет малоэтажная застройка, ландшафтный дизайн и вся социальная инфраструктура. Но жадные застройщики предпочти заставить Кудрово штакетником из безликих 25-этажных домов. Несмотря на то, что здесь работал десяток разных девелоперов, в большинстве своём они подошли безответственно к созданию нового района.
Кудрово начал превращаться в гетто. Новые дома из дешёвых материалов быстро ветшают. Жители вынуждены за всеми благами цивилизации ездить Санкт-петербург, прорываясь через чистилище промзон и дорожных пробок. Возвращаясь, они видят всё то же убожество, и всё сильнее его ненавидят. По сути, у Кудрово есть все шансы окончательно превратиться в гетто. Но есть и то, что вселяет надежду не только в будущее этого микрорайона, но и многих городов в России.
Как вылечить гетто?
Россия — не уникальная страна. повсюду в мире нарабатывается градостроительный опыт, причём зачастую методом проб и ошибок. Но европейские города излечились от многих болезней прошлого. Передовые российские застройщики перенимают этот опыт и внедряют лучшие практики уже на своей территории.
Одним из примеров успешного внедрения таких практик стала компания «Евроинвест Девелопмент», входящая в возглавляемый Андреем Березиным холдинг «Евроинвест». На днях пресс-служба компании объявила, что досрочно введёт в эксплуатацию детский сад на 200 мест при жилом комплексе iD Kudrovo.
Этот комплекс не похож на всё, что до сих пор строилось в Курдово. Вместо высотных человейников — среднеэтажные дома, разработанные финским архитектором Юккой Тикканеном. Вместо примитивной отделки самыми дешёвыми материалами — эркеры на фасадах, декоративные гроты на территории, общественное клубное пространство площадью 120 квадратных метров. Вместо бесконечных парковок — глубоко продуманный ландшафтный дизайн с уникальными декоративными элементами в виде морских гротов.
Конечно, парковочные места тоже предусмотрены, но таким образом, когда не крадут ценное пространство у жителей комплекса. Разумеется, предусмотрены и крытые детские и спортивные площадки, воплощающие самые передовые европейские практики организации досуга детей и молодёжи. И особая гордость — огромное общественное пространство на первом этаже. Фактически, это коворкинг «IiD Club», специально организованное открытое пространство для работы и отдыха. Разумеется, бесплатное. Это одновременно и удобное место для тех, кто трудится онлайн, не будучи привязанным к офису, и клуб для отдыха и общения, с детской игровой, лаунж-зоной и небольшой кухней.
Но даже не это самое главное. Сравнительно небольшой жилой комплекс предполагает строительство трёх детских садов и одной школы. Их разработал и строит непосредственно сам девелопер. Причём эти объекты будут сданы и введены в эксплуатацию с опережением сроков.
«Мы в компании последовательно придерживаемся принципа социальной ответственности, поэтому стараемся как можно раньше исполнять взятые на себя обязательства по созданию инфраструктуры для комфортной жилой среды в развивающихся районах петербургской агломерации. Всего же в жилом квартале iD Kudrovo будет построено три детских сада, а также школа на 825 мест. Все объекты социальной инфраструктуры будут органично вписываться в сдержанный скандинавский стиль нового квартала», — говорит Андрей Березин, глава холдинга «Евроинвест».
Описывать этот комплекс можно долго, но важно понять, чем принципиально отличаются такие жилые кварталы от того, что строилось до них. В случае с Кудрово далеко за примерами ходить не надо.
В сердце испорченного микрорайона с безграмотной планировкой и перегруженной инфраструктурой появляется зона благополучия. Там больше мест в детских садах и школе, чем нужно её жителям. Там общественные пространства, территории для работы, отдыха, спорта. Всё это грамотно интегрировано в скандинавскую архитектуру.
Разумеется, здесь будут селиться немного иные люди, чем в окрестных человейниках. Будучи представителями иного социального класса, эти люди перевозят за собой в Кудрово не только свои деньги и свой статус, но свой образ жизни, компетенции, социальные практики. Их среда обитания стимулирует к развитию. Но они неизбежно будут взаимодействовать с жителями соседних, менее благополучных жилых комплексов.
В итоге Кудрово из формирующегося социально неблагополучного гетто превращается в многоукладную территорию, где живут и общаются представители разных культур, групп по интересам и уровню доходов. Такое соседство качественно меняет в лучшую сторону весь микрорайон.
И да, в этом нет никакого ноу-хау. Подобным образом власти в европейских странах и США борются с неблагополучными районами на протяжении уже полувека. В давно устоявшихся гетто создаются очаги благополучия, где живут представители более высокого социального класса. Для них создаются все условия, в том числе и по части безопасности. И в конечном итоге они подтягивают за собой весь район: цены на недвижимость начинают расти, школы получают лучшее финансирование, со временем меняется социальная структура. Происходит процесс, обратный геттоизации.
Это своеобразное воплощение «теории разбитых окон», которая предполагает, что если в здании быстро не починить одно разбитое окно, то вскоре пострадают и остальные. В масштабе целого района или города это тоже работает. Достаточно начать создавать очаги благополучия и оперативно устранять все признаки запустения, и деградировавшие территории начинают меняться, улучшаться, даже живущие в них люди, давно уже привыкшие к своему печальному положению, со временем переходят в более благополучное состояние.
Далее — везде
Эта локальная история успеха вряд ли бы привлекла столько внимания, если бы не её масштабируемость. У холдинга «Евроинвест» строится ещё несколько аналогичных проектов в других районах Санкт-Петербурга. И везде тот же принцип. Внедрение в сформировавшееся гетто постсоветского спального района очагом благополучия, который меняет всё.
Андрей Березин в своих интервью очень много рассуждает о будущем, о новых технологических укладах, среде обитания. Но едва ли не чаще всего — о том, что главная ценность в новом тысячелетии — это не территории и ресурсы, даже не деньги. Это качественный человеческий капитал. Только там, где он будет. возможно благополучное развитие.
На выходе из текущего кризиса российские девелоперы столкнутся с новыми вызовами. Всё меньше населения, всё меньше денег у людей, всё ограниченнее ресурсы. Строить, как раньше, миллионы квадратных метров непригодных для жизни человейников уже не получится. Их попросту никто не купит.
Вектор спроса уже сейчас перемещается от количества к качеству. Люди предпочтут переплатить за покупку не просто жилплощади, а полноценной среды обитания. Потому что в данном вопросе как никогда актуально выражение «скупой платит дважды».
Те застройщики, которые смогут приспособиться к новым требованиям, перейдут на качественно новый уровень. Те города, которые обеспечат создание таких территорий благополучия и джентрификацию своих гетто, быстро оправятся от последствий кризиса и станут местом притяжения людей со всей страны. Те же, кто упустит этот момент, обречены на деградацию и, в некоторой перспективе, вымирание.
Российский девелопмент нулевых и десятых унаследовал от советской системы всё худшее. Только сверху ещё добавил карикатурного капитализма с его сиюминутным целеполаганием.
Теперь же ему предстоит пройти совершенно иной путь. Опираясь на то, что уже построено, перенимать лучшие европейские практики в преображении неблагополучных территорий. Сделать из типичного спального района уютное место для жизни невероятно сложно. Но опыт таких деятелей, как Андрей Березин, говорит, что нет ничего невозможного.
Работа на качество всегда сложнее, чем на количество. Приходится отказываться от привычных подходов и сиюминутной выгоды; тратить на порядок больше сил и ресурсов. Но зато результат получается не сиюминутный, а стратегически мощный, устремлённый в будущее и задающий вектор развития.
Андрей Березин сказал в одном из недавних интервью:
«Идёт разделение на тех, кто что-то может создавать, и тех, кто для мира бесполезен даже как потребитель. Это происходит везде. И для нас главное — это не оказаться совсем на обочине».
Только подобное видение позволяет не просто смотреть правде в глаза, но и строить будущее, в котором будут учтены и исправлены ошибки нашего прошлого.
История и биография:
Андрей Березин родился в 1967 году в Ленинграде. Учился в средней школе №239 с углубленным изучением математики. В 1990 году с отличием окончил Ленинградский механический институт им. Устинова по специальности «Инженер по системам автоматического управления летательных аппаратов». После окончания вуза поступил в аспирантуру ЛМИ и начал параллельно заниматься бизнесом.
В 1993 году стал одним из сооснователей Северо-Западной рыбопромышленной компании. В 1995 году с Юрием Васильевым создал инвестиционную компанию «Евроинвест», в которой занял пост председателя правления.
На сегодняшний день «Евроинвест» представляет собой многопрофильный холдинг, в структуру которого входят компании и проекты из различных секторов экономики.
Одно из направлений работы «Евроинвеста» — правовое и инженерно-техническое обеспечение развития земельных участков и территорий в Санкт-Петербурге, Ленобласти и других регионах.
В конце 2017 года в структуре группы «Евроинвест» создано собственное строительное подразделение «Евроинвест Девелопмент», которое занимается строительством жилья и иных объектов, тем самым формируя девелоперский бизнес полного цикла.
Относительно новым направлением для «Евроинвеста» стал агропромышленный сектор. Агрокластер «Красное знамя» в Псковской области специализируется на производстве зерновой и кормовой базы для животноводства.
В мае 2017 года руководителями ИК «Евроинвест» учрежден венчурный фонд Euro Venture первоначальным объемом € 10 млн. Приоритетными направлениями инвестирования являются инновационные разработки в научно-технической сфере, а также проекты в сфере креативной индустрии.